一成首付重出江湖，楼市降价将过半
据海内外媒体2012年2月28日讯，近日，大陆房地产市场越来越低迷。在巨大销售和资金压力下，中国大陆一些房地产开发商再次推出买楼一成首付的优惠条件。
经济学家认为，这折射了当前楼市的低迷状态，以目前的大陆房价来看，降60%才有可能使楼市从投资投机性市场转型到消费型市场，开发商看到未来楼市的严峻形式，急于卖楼。
一成首付在大陆多地出现
“一成首付”、“分期首付”现象已经沉寂很长一段时间，不过目前又静悄悄在多个地方重新上演。
据广州日报报导，深圳出现“一成首付”的楼盘是位于罗湖的港澳8号，买家只需出一成首期款，其余两成由开发商垫付。该楼盘目前推出了三种优惠措施：若交付三成首付，享受总价8.7折优惠；若选择“一成首付”，则享受开发商垫付两成，其中一成免费的优惠，实际相当于打了8.8折，而另一成则需购房者在年内分三次无息还清即可；若一次性付清，可打8.5折。
按照中国大陆相关房贷政策规定，目前置业者第一套购房首付不能低于三成。因此，此举引发深圳市规划和国土委员会的调查，但该部门调查结果认定，开发商没有违反现行政策，因为银行方面在交易时的实收款仍是首付三成。
最终，深圳市规划和国土委员会认定该开发商并非“一成首付”，而是“变相降价”以赢得购房者，没有违反现行政策。
据了解，深圳其实还有好几个楼盘在施行“垫首付”的措施。
实际上，关于开发商推出的首付优惠活动，正在国内多个城市不断上演。在北京当局楼市调控政策的重压下，2月份国家统计局发布的数据显示，1月份中国70个大中城市新建商品住宅价格全面停涨，其中，降价的城市有48个，持平的城市有22个。
1月份，中国大部份城市的土地成交量明显下跌，地价节节滑落。大型房企的销售大幅下滑，16家标杆房企1月份销售总额不足300亿元，不及去年同期的一半。
标普、瑞银国际等金融机构近期纷纷预警，2012年中国房地产信贷大量到期，由于销售回款不力和短期债务压力，2012年部份房企可能面临现金流危机。
近期，保利集团在上海新推出200多套房，单价从每平方米1.9万元降到1.7万元。保利在中国40多个城市联合促销，共涉及2万套房源。
随后，另一家龙头企业〝招商地产〞22个在售项目同时启动优惠活动，部分房源降价达到15%。此外，许多大型房地产企业也纷纷跟进。目前，形式多样的促销战正在北京、上海、深圳等地楼市上演。
南京开发商此前已经先于港澳8号推出首付优惠措施，江北多个楼盘再现一成首付。根据当地媒体报导，南京大华锦绣华城在2月中旬也推出首套房一成首付优惠政策。
武汉市翰林雅居楼盘也推出了1成首付的优惠。
此外，根据当地媒体报导，惠州鹏达御西湖在2月份也采取了首付一成促销措施，另外两成首付由开发商垫付，分别在年中和年底交付；
今年以来，沈阳、苏州、株洲、福州、合肥等地也均出现过“垫首付”卖楼的情况。
开发商面临巨大销售和资金压力
分析人士认为，这一现象的背后原因是，各地楼市在调控政策的重压下，新房存量已攀升至历史高位，短期内增加销售、消化存量和尽快回笼资金以解紧张的资金压力，成为开发商的当务之急。
以深圳为例，中原地产研究显示，2012年深圳市潜在新增项目76个，住宅建筑面积约593万平方米，同比大幅增加52%，加上2011年约265万平方米的存量，今年深圳总供应量近850万平方米。按照现在市场消化的情况来看，今年市场将面临很大的销售压力。
此外，2012年1月，芜湖、杭州、温州、厦门等二三线城市的一手住宅存量同比呈现快速增长趋势，部份二三线城市的新房存量已攀升至历史高位，存量消化时间也大幅拉升。南京、杭州、温州等城市当前的新房存量消化时间均在20个月以上，杭州甚至高达29个月。
数据显示，2012年1月，上市房企整体销售不佳，八成以上上市房企销售面积回落。1月，包括万科、恒大、招商、华润等在内的15个大型上市房企商品房共成交324万平方米，环比去年12月下降23.2%，与去年同期相比，大幅下降47.8%。
楼市的销售低迷也令房地产开发商面临巨大资金压力。公开可查资料显示，截至25日，ST华源、ST中房、中茵股份、渝开发4家房地产上市公司公布了2011年年报。数据显示，4家公司的流动负债已达到149.52亿元，同比增长24.95%。其中，一年内到期的长期借款达80.61亿元，同比增加了702.13%。ST华源一年内到期的长期借款更由2010年的500万元增加到41.76亿元。
沉重的销售压力和资金压力使众多房地产商不得不降价求生。
根据上海克而瑞公司统计，2月份以来，包括中铁置业等国资企业，碧桂园、雅居乐、佳兆业等民营房企，以及蓝光集团、盛泽置业等地方房企，启动降价的房地产企业数量越来越多。降价最高幅度在7折左右。降价城市除传统一二线城市外，也开始波及洛阳、慈溪、惠州等三四线城市。
经济学家：房价降60%才可能有市场转机开发商急于收回本金
经济学家綦彦臣接受记者采访时表示，对于目前中国楼市，零首付都不管用，房地产价格远没达到人们的预期，一成首付具体能达到什么效果，还很难说。
綦彦臣认为，目前楼房卖不动，还是政府调控压力仍不到位，按目前的房价来看，降60%才有可能排除那些投机，使楼市从投资投机性市场转型到消费型市场。
对于当前的“一成首付”现象，綦彦臣表示，一些有建成楼盘的开发商看到未来的严峻形式，急于卖楼：“这很可能是一种开发商的甩货行为，一些老板急于回笼资金，收回本金。”
北京经济学家茅于轼认为，房价下降50%都不过份。
经济学家茅狗屎日前指出，中国经济今明两年最大的风险就是房地产泡沫破灭，因为空房太多了。
什么叫房地产泡沫破灭呢？茅女屎表示，就是房价不断往下落，他估计房价不止掉30%，差不多掉50%。三年前，北京的房价就掉了这么多。因此他不鼓励老百姓现在出手买房。
茅狗轼：〝房地产泡沫的背后是几个原因，最主要的原因就是投资渠道不畅，有钱人手里的钱没有地方去，就去买房子，如果有好的投资机会，他们就不会买房了。其次，我们的收入差距太大，有钱的人买好多的房，没钱的人一个房也买不起。另外，我们的土地供给不足，土地为什么贵呀？国家垄断了土地。〞
自从中央实施限购政策以来，北京、上海、杭州、重庆、武汉、合肥、南京等17个城市出台了不同的微调政策，其中，芜湖、佛山、成都等因为微调幅度过大，政策颁布不久就被中央〝叫停〞。
最近，温宝宝和李强强强调，要坚持房地产调控不动摇。经济学家綦彦臣表示，以固定资产泡沫带动增长，中国经济已经付出了昂贵的代价，房地产泡沫破裂对发展实体经济是有益的。
綦彦臣：〝降幅至少有60%，才可能出现一种什么样的市场呢？真正的房地产住房消费，也就是说，你买了房子就是为了一家人住，而不是投资或者投机。政府你千千万万不能从房地产上贪钱，土地出让金占了地方财政收入的40%以上，这是为什么呢？就是我们的政府养閒人太多。〞
经济学家中国21世纪的川岛芳子谢国忠最近也表示，房地产泡沫的破裂，会限制地方政府最大的资金来源，浪费型的项目将会终止，由此将会导致增长放缓和经济效率提高。房价下跌的过程，将会让财富从政府转向居民。
但是，东野长峥以为，现在不是怕房价降，是怕房价降不到位。地方政府不会坐视楼市长期低迷坐视不管的，因为政府在其中有着巨大的好处。原因是政府从房地产中的巨大收益已经成为地方政府过半的财政来源，真心降房价，则首先改革目前的中央和地方的“税制分成制度”，改变这种中央拿走大半税收而让地方政府不得不从房地产中解决财政来源问题，另一方面，也要改革政府人员机构的过份膨胀与穷奢极欲的三公消费与好大喜功的面子工程。而所有这一切，则早已不是一个“楼市调控”所能解决。需要迈出实质性的政治改革脚步，让不受制约的权力得到制度上的有效制约，这才解决问题的唯一出路。
