中国房地产真的玩完了！楼市末日已经降临 [复制链接]

中国房地产真的玩完了！楼市末日已经降临

贱豪 发表在 辣眼时评 华声论坛


　　文/叶楚华 余治国

　　叶楚华按：经常出国的朋友越来越发现，国外的物价竟然那么便宜。也就是说，按照现行的人民币兑换美元汇率，用同样的人民币在美国兑换成美元能买到更多的东西。什么原因呢？正如社科院研究员曹建海在微博上所言：短期人民币相对美元升值，长期必然贬值。因为比起美元人民币更滥。说一千到一万，是要告诉各位一个事实，人民币被高估了，人民币应该贬值，美元应该对人民币升值，这将是未来一两年的趋势。而美国要维系印钱购物的空客经济，在长期中也必然要让美元坚挺。所以未来一两年美元一定会大涨。美元的暴涨就必然意味着中国房地产的崩盘。


　　我们对房产基本面的政治与经济分析已分别通过《20年内，城市房产将成为没人要的破烂》、《敲响楼市泡沫的丧钟，历史很快会把陈宝存们扫进垃圾堆》和《出来混总是（要）还的——中国楼市即将崩盘》三篇文章完整地给出了答案，并以《楼市留给你抛盘的时间不多了》和《社会溃败导致中国成为高利贷之国》一文作为总结。对楼市与中国宏观经济有兴趣的朋友可以自行查阅这些文章。但是，前述的一些文章并未联系国际经济与金融格局的变化来论述。我们仅通过对一国政治与宏观经济趋势的判断，得出楼市即将崩盘的结论。

　　周小川曾说过，将短期投资性资金（热钱）放到池子里，以防泡沫瘟疫传导到实体经济。这个资金池子实际上就是楼市。对于决策层来说，通过限购令将热钱锁定在楼市里慢慢贬值的这种小刀割肉式的温和的缓慢降价的方式可以保证中国经济软着陆。但最近的国际经济与金融格局让我们得出新的结论，即中国楼市末日已经降临，硬着陆或难避免。现在的情况是，决策层只能在可供选择的预案中，找到一个最不坏的方案来实施。

　　欧哲云，读史使人明智，读诗使人聪慧，数学使人精密，哲理使人深刻。当年，日本经济突飞猛进，无论是在实体经济还是在金融领域，都快将美国从世界霸主的宝座上拉下马来。但由于国际政治经济与金融格局的原因，美国可以通过不对称的手段有意制造日本经济泡沫，摧毁日本实体经济。天津社会科学院出版社2011年版《世界金融五百年》一书指出，“面对日本产业咄咄逼人的攻势，公平竞争条件下无法获胜的美国，利用美日不平等政治军事关系上的优势地位，使用金融手段成功地实施了对日本产业的不对称打击……从1965年开始，美国就在日美双边贸易中由顺差国变为逆差国，一方面日本产品大量出口美国，另一方面美国的产品却难以进入日本市场，从20世纪70年代开始日美之间发生了一系列的贸易摩擦……美国在贸易失衡上不断经历失败以后，放弃单个具体产业的关税、贸易壁垒的传统手段，开始运用汇率和金融手段综合地解决这一问题……恢复美国金融资本的竞争力，为金融资本在世界范围的扩张消除一切限制，为此不惜动用军事手段……1987年，美国、英国、法国、西德、日本、加拿大、意大利在巴黎达成《卢浮宫协议》，约定日本和联邦德国等实施刺激内需计划。《卢浮宫协议》签署后，日本政府实施扩张性财政政策，利率下降，通货膨胀泛滥，日本经济一步一步滑入泡沫经济的深渊……货币是市场经济的基础，美国利用日本缺少货币主权的劣势，通过日本并不擅长的金融手段，在20世纪80年代后期的短短时间，就彻底动摇了日本制造业赖以稳定运转的基础。”（请参考天津社会科学院出版社2011年版《世界金融五百年》序言“从美国金融资本大举掠夺日本财富说起”）最终，日本经济硬着路，股市与房地产泡沫破灭，从此一蹶不振。（请参考天津社会科学院出版社2011年版《世界金融五百年》“日本可以说不”、“日本第二次战败”两节）

　　尽管现在美国确实是处于衰退阶段，在国际政治经济与金融格局上的霸主地位日趋衰落，但百足之虫死而不僵，美军在海外的几十个军事基地控制着全球海洋航道与最为重要的一些关键地区，其维护经济与金融霸权的手段之丰富，策略之高超仍远远超过其他国家。其中最为关键的便是美元霸权，即美元的国际货币地位。

　　要维持美元霸权，必须要维护美元的信用。最近几年，黄金价格暴涨，意味着美元价值不断贬值，美元信用不断下滑。据测算，自从2006年年以来，美元贬值50%。美元逐渐丧失了价值尺度的职能，于是黄金取而代之。这便是黄金价格数年暴涨的原因所在。但是，美国决策层决不能容忍美元霸权的丧失。无论采用什么方法，必须要挽救美元信用，提升美元价值，采取强势美元策略将是必然选择。

　　今年9月初以来，国际金价1923.7美元/美元的历史最高纪录开始暴跌，最低点已经跌破每盎司1800美元大关。与此相反，美元指数却暴涨。股市随之大幅下挫。由此可以判断，美国决策层维护美元霸权的行动已经开始了，强势美元策略将在很长一段时间内不会改变。

　　当美元贬值、市场对人民币持升值预期时，大量国际游资金融中国大陆与香港，购买各种实物资产作为美元资产的对冲。比如，中国楼市有30%的资金来源于国际游资。有人会说，所谓在中国的国际游资（热钱）中的绝大部分无非是国内资金到某某群岛的离岸金融中心绕了一圈再回来（请参考天津社会科学院出版社2011年版《世界金融五百年》“离岸金融、人口控制与金融寡头的合谋”一节）。但无论如何，这些能够摆脱中国金融监管的资金的性质始终都是投机性极强的热钱。一旦中国爆发大规模的金融危机与经济危机，这些热钱的掌控者必将希望通过各种渠道采用任何方法将资金撤出国内。因此，热钱掌控者的国籍与民族并不重要，重要的是热钱本身最重要的属性是投机性。中国房价居高不下很大一个因素便是游资进入的结果。

　　美国决策层一旦采取强势美元政策，美元价值开始时，国际游资将大量流出中国大陆与香港，由此导致房地产投机资金的大量抽出。其结果便是泡沫破灭、房价暴跌与楼市的大崩盘。由于金融制度的不同，黄金暴跌、美元指数上涨后，香港房产将首先暴跌，大陆房产最多只能挺半年，最终必然随着香港楼市的崩盘而暴跌。

　　在这种情况下，如果中国决策层胆敢开闸放水，扩大信贷，人民币价值将很快向擦屁股纸的价值挺进，结果必然是人民币信用及其预期的大幅降低，甚至包括稳定性最强的FDI在内的外资将大规模出逃，楼市也只能回光返照地支撑几个月，最终必将崩盘，那时中国的经济形势不是讨论什么楼市与股市了，而是迎接货币与信用体系的崩溃与政权崩溃的结局。历史上这样的例子从不鲜见，具体请参考《世界金融五百年》一书。

　　金融大鳄索罗斯曾指出，经济周期与信贷之间有着紧密的关系。信贷扩张若投资于生产性资本的话，通常会刺激经济活动与消费。但是，信贷扩张所涉及的资产往往是股票、房地产这样的虚拟资产，这不仅不能刺激经济活动，反而产生了债务——还本付息将抑制经济活动，因为本来可以用于消费或创造一笔未来收入的资金被撤回。

　　随着债务总额的累积，还本付息的份额也随之增加。只有新增净贷款起到刺激作用，新贷款的总量也必须保持上升以保证净贷款流入。而信贷则取决于预期。银行的抵押贷款实际上也是财产，换而言之，可在将来获得的收入。抵押物的评估价值反映了潜在的资产。结果，贷款行为会影响到抵押品的价值。随着负债总额的累积，信贷总额的权重日增并开始对抵押品价值产生了增值的效应。这个过程一再持续，直到总信贷的增加无法继续刺激经济的那一点为止。此时，抵押价值已经变得过度地依赖于新增贷款的刺激作用，而由于新贷款未能加速增长，抵押品价值就开始下降。抵押价值的侵蚀对经济活动产生了抑制的作用，反过来又加强了对抵押品价值的侵蚀。到了那个阶段，抵押品已经用至极限了，轻微的下跌就可能引发清偿贷款的要求，从而引发灾难性的后果。因此，繁荣是长期的、逐渐加速的，而萧条却是突发的。

　　现在的中国正处于这个临界点。截止2011年8月底，全国城镇空置房已过亿套。国家发改委2010年在一次会议上的发言提到过他们的一个调查报告。报告指出，中国70%以上的商品房是由炒房的投机性利益集团控制的。因此，可以看到，虚拟经济与债务经济已在事实上成为中国经济的主角。在2008年，决策层之所以敢于孤注一掷，扩大信贷支持楼市，其原因在于当时美元仍趋向弱势。但在2011年的今天，美元强势化的过程已成必然，2008年的旧事不可能再次重演。因此，我们可以判断，美元强势化便是中国经济走向萧条的标志，楼市崩盘成为必然。

　　据统计，全国居民存款余额约为30万亿，而中国基尼系数早已超过0.5，因此普通老百姓的存款最多不超过15万亿。由于房产开发周期约为2年，2009年与2010年的土地出让金收入共约4.2万亿。根据土地出让金占开发商成本的30%来计算，09与10两年所开发的房产成本最少为14万亿元。再根据一般的房产开发商利润约为30%-40%，09与10两年的房产库存至少价值19万亿。如果按照首付30%来计算，19万亿销售库存将消耗居民储蓄6万亿，房产信贷每年需扩张13万亿。相当于年年都是2008年。想一想2008年的政策导致的后果，年年都是2008年将是什么结果。如果考虑到普通老百姓的存款都是些救命钱，不可能都用来购买房产，那么问题还要更加严重。

　　种种迹象表明，面对美国人的强势美元政策，中国决策层已经做好了房产崩盘的准备。中行已暂停与欧洲银行外汇对手交易，中欧之间的流动性被固化，中美之间流动性也可以随时固化。中银香港已暂停通过贸易结算从香港参与银行购买人民币，换而言之即暂停香港的美元持有者换成人民币回美国。这意味着决策层将放弃楼市与虚拟经济的虚假繁荣，全力保证实体经济不受到过于严重的冲击。

　　在这种形势下，如果还有投资者仍被房地产商的种种市场营销与资本营销手段所迷惑，那就真的是自己找死神仙也救不了！（所谓资本营销是指对房地产、股票这样的虚拟性资产销售的方法，比如，房地产商可以像股市庄家一样放出虚假信息，如某某大资本集团将购置某某区域的土地，该区域楼盘价值将上涨。其实该开发商的楼盘便在这一区域，而所谓大资本集团购置土地的消息纯粹子虚乌有。）那些所谓的内部认购无非是捂盘，甚至开盘那天有一半的人是中介和拉头，偏偏有大量的傻子也要去抢购。话说回来，没人是傻子，商人还赚什么钱呢？我们相信，仍然有傻子会自己跳入火坑。

　　其实现在房产开发商的资金链非常紧张，资金缺口据说已超过万亿。而绝大多数房地产企业的资产负债率在70%以上，我们可以得出一个准确的结论：在强势美元作用下，中国楼市末日已经降临，今明两年的房产商与投机炒房者将大量跳楼与跑路！